干货什么时候才是最佳买房时机政策人口规划土地缺一不可

摘要: 关于什么时候才是最佳的买房时机，这个问题并没有准确的答案，我们需要通过每个城市所在不同状态才能判断，当前是不是最佳的买房时机。

关于什么时候才是最佳的买房时机，这个问题并没有准确的答案，我们需要通过每个城市所在不同状态才能判断，当前是不是最佳的买房时机。

因此，今天小编就给大家分享一下如何去判断当前城市的楼市潜力是不是最佳的买房时机，以及应该从哪些方面去做出这个判断。

政策层面

如果说我国楼市调控全靠政策，相信大多数人都会同意吧。那么从2011年到2017年。我国房地产在整体上升的情况下经历了一个完整的小周期，“涨—跌—涨”。而这期间 政策也走完了一个周期，“紧—松—紧”。

这里以代表城市北京为例，我们梳理了政策对楼市的影响(当时主要的工具仍然是购房资格和贷款)：

1、2011年，央行连续提高贷款利率，政策趋紧，平均房价从2.5万跌至2万左右。

2、2012年，央行开始降低贷款利率，政策宽松，平均房价从2万涨至3.6万左右。

3、2013年，政策趋紧，平均房价维持在3.6万左右。

4、2015年，连续降息，政策宽松，平均房价超过4万。

5、2016年，政策稳定，房价稳步增长。

6、2017年，政策收紧，房价停滞，但已至历史高位。

2015年底，有个新词，叫“去库存”，什么意思，就是各地要努力卖房子，而当时几乎是这波行情的起点。可惜大家总是喜欢反向解读。不少人都丧失了最佳的购房时机，很多城市在这一轮都明显上涨，房地产洼地挨个被填平。这些城市包括以合肥、郑州等为代表的二线省会城市和三大城市群内部的卫星城。所以，对于大多数人来说，还是跟着政策走吧。

规划层面

政策层面没有问题了，接下来就剩下挑选城市了，毕竟政策再好，也不可能惠及所有城市，否则也就不存在挑选的意义了。

挑选城市，一定要看规划，否则就是瞎买，规划说白了就是一个城市给人口所做的配套，包括两个层面，分别是产业和交通。

一个城市的房子是否有吸引力，规划很重要，产业能吸引人口定居，交通会改善内部居住体验。没有产业支撑的城市，房价基本上都是击鼓传花的游戏，有了产业支撑，房价涨得就有底气，城市未来的产业规划是房价继续上涨的基础。

人口层面

人口层面，可以关注这么几个数据。

第一个是总的人口流入量，长期维持净流入的都是不错的城市;

第二个是城市的主力购房人口的数量，这个较难得到，一般掌握在开发商手里，如果你能够搞到，那么对于判断城市和楼市有非常大的参考意义;

第三个是城市小学生数量的变化，小学生书数量变化的背后是城市的年轻度、活力、潜在购房需求等等。从另一个层面讲，孩子往往是买房背后真正的刚需，对楼市的支撑是刚性的。

土地库存

土地影响的是一个城市房价能否持续上涨的长期指标，而库存则代表的是短期指标，对于土地供应潜力不足的城市，房价基本上长期看涨，而库存，则是短期行情的重要指标，库存量和消化速度，决定房价在短期内的爬升能力。

将库存与土地相结合，我们能得到下面这个结论： 一个城市如果库存不多，但土地供应潜力很强大，房地产长期涨幅会比较有限。反之，这座城市的房地产的基本面就比较好，值得购买。

房源选择

确定了城市，看准了规划，就应该挑选房子了。很多城市的房子已经上了一个台阶，相对于当地的月收入而言，买房难度有可能增加了一倍甚至几倍。

在这种情况下，买房可以重点关注新区，多看看规划。就规划而言，一般会经历四个阶段，吹风—规划——动工——建成。第一个阶段会集体涨一波，规划确立的时候还会集体涨一波，后续建成后也会涨一波，掌握好节点，能够赚到，但推迟一个阶段，利润空间也就少一点，每提前一个阶段，规划变动的风险就越大一点，看各位自己选择了。

总体来看，规划区域一般都是一个城市的价值洼地，一旦规划变成现实，洼地也有没有了。

我们将一个城市房子的核心配套划分为4点，地段、教育、项目品质和交通。

同时符合这4点的，肯定是最贵的，也是最先涨起来的。

符合3/4的，第二轮涨起来;

符合2/4的，第三轮涨起来;

符合1/4的，最后一轮，但现在的人往往会在这一轮就开抢，手里钱太多，价值洼地太少，有一个概念就敢花钱抢先占坑。而因为配套等原因拖到第二、第三轮、甚至第四轮的朋友已经是末班车了。

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